一房二賣是指出賣人在已經和一名購房者簽訂合同的情況下又與另外一名購房者簽訂了合同，甚至和多名購房者簽訂合同。在二手房交易過程中，買房者會與多名中介進行合作，由于信息的不對稱型，很容易導致一方二賣的現(xiàn)象。下面我們通過一則案例，來向大家詳細說明一房二賣引發(fā)的合同糾紛該如何解決。

【案例回顧】

張某通過中介公司與馬某相識，雙方針對馬某的房屋簽訂《買賣定金協(xié)議書》。后在中介公司統(tǒng)一安排下，張某與馬某簽訂房屋買賣合同，并支付首付款。簽訂合同后，張某與馬某及中介公司工作人員辦理房屋產權登記手續(xù)，并依法取得了房屋所有權證。張某在收房時發(fā)現(xiàn)房屋已被案外人劉某占有，并以其為購房人為由拒絕騰退。

【法院審理】

法院經審理查明，劉某得知馬某與張某房屋交易情況后，以確認合同無效為由將馬某、張某訴至法院，要求確認馬某、張某之間簽訂的房屋買賣合同無效。張某后來又以排除妨害糾紛為由將劉某訴至法院，要求劉某騰退房屋。劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權轉移登記案件中止審理。

法院認定，馬某、張某存在惡意串通行為，并作決確認馬某、張某之間簽訂的房屋買賣合同無效。判決后，馬某、張某提起上訴，北京市第一中級人民法院維持了一審判決。

2013年10月21日，張某因房屋買賣合同無效而撤回排除妨害糾紛案件的起訴。

2014年5月16日，法院對劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權轉移登記案件作出判決，內容為馬某為劉某辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。判決后，馬某、張某提起上訴。北京市第一中級人民法院維持原判。

【浩云說法】

依據(jù) 《商品房買賣合同若干解釋》第八條規(guī)定，馬某與張某所簽房屋買賣合同已經法院判決確認無效，在合同無效后，馬某因上述合同取得的財產，依法應當予以返還。

合同無效后，張某所主張的損失在法律性質上應屬于信賴利益損失，即一方實施締約行為后對另一方產生信賴，并為此發(fā)生費用，后因另一方違反誠實信用原則導致合同不成立或無效，而產生的已發(fā)生費用未得到補償?shù)膿p失。因此，信賴利益的賠償目的是使善意的被欺詐方的損失得到補償。

但本案中，判決書均已認定馬某、張某系惡意串通行為，對房屋買賣合同無效的法律后果，張某、馬某均為過錯方，二人之間不存在信賴關系，故亦無信賴利益損失，法院對張某要求馬某賠償購房款利息損失、房屋差價損失的請求均不予以支持。

因居間代理費、貸款服務費、貸款評估費、保險費、房屋所有權登記費、契稅、印花稅已實際發(fā)生，而張某、馬某均為過錯方，故張某、馬某應按各自過錯責任予以分擔，法院對此酌情予以確定。

本案系房屋買賣合同法律關系，而張某要求中介公司退還居間代理費的請求，與本案并非同一法律關系，張某可另行通過法律途徑解決。

【浩云小結】

在實踐中，一房二賣的行為是完全可以通過法律途徑來解決的，但為了避免發(fā)生這類糾紛，購房人在購買二手房之前，可以通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。

在一房二賣中，由于房屋買賣是特定物買賣，標的物一般具有不可替代性，因此后買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的，由后買受人或后買受人與出賣人連帶負侵權責任。當然，侵害債權責任有嚴格的適用條件。就一房二賣而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買受人出于不正當競爭目的而與出賣人訂立合同并取得所有權，致使前買受人遭受重大損失的，才構成對前買受人債權的侵害。