不動產抵押是目前借款主要接受的擔保方式之一，但實踐中辦理抵押登記時，由于部分地區登記部門系統設置及登記規則的原因，往往未設置擔保范圍一欄，僅對“被擔保主債權數額”進行登記，導致抵押登記的內容與擔保合同中約定的擔保范圍存在不一致。那么，如果在不一致的情況下，擔保范圍該以哪個為準呢？

翁某向麻先生借款200萬，約定借款利率為10％／年，雙方簽訂了借款合同，同時為了擔保債務履行，翁某以自己的一套房屋抵押，抵押合同約定了擔保范圍包括主債權項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的一切費用。在進行抵押登記時，由于不動產登記簿或他項權證上的“權利價值欄”中只能填寫固定數宇，不得加載相關文字表述，在登記簿上并沒有關于擔保范圍登記的欄目，只能填寫主債權200萬。借款到期后，翁某沒有償還借款，麻先生行使抵押權的過程中產生爭議，抵押范圍究竟以登記為準還是合同為準？麻先生咨詢本所經濟合同律師尋求答案。

登記范圍與合同約定范圍不一致，抵押范圍以何為準？這個問題再司法實踐中有爭議，一種觀點認為應當以登記范圍為準，另一種觀點認為應當以合同約定為準，之所以產生這兩種截然對立的觀點，除了對不動產登記制度的理解存在差異外，不動產登記在各地實踐中操作的差異也是一個重要因素。比如南京和上海兩地設立不動產抵押登記申請表所包含的項目就在擔保范圍欄目設計上存在重大差別。上海市文本并無擔保范圍空格一欄，而南京市則設計有主債權及其利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用、其他。顯然，由于南京市不動產登記機構在進行抵押登記時，當事人就有機會在設立抵押時就擔保范圍申請在不動產登記薄上進行記載，而上海市就無法在不動產登記薄上詳細記載擔保范圍。

根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）第58條規定，并結合本案實際情況，在合同各方意思表示真實、一致且內容合法的情形下，不能因不規范的行政行為而影響當事人實體權益的實現，本案的擔保范圍應以合同約定為準。