債權人為保證其債權的順利實現，往往會利用各種手段為其擔保，比如簽訂買賣合同，通常簽訂的買賣合同標的物的價值通常都高于借貸合同的標的。如債權人直接取得買賣合同標的物的所有權，因此用于擔保債權的買賣合同往往會給債務人帶來一定的經濟損失，同時可能會對其他債權人的合法權益造成損害，那么該如何平衡借貸雙方的利益？法律是如何規定的呢？浩云律所債務債權律師近期接待的一起咨詢，就涉及這方面的糾紛。

趙先生與薛某簽訂《借款協議書》，雙方約定趙先生向薛某借款150萬元，借款期限為三年，利率為月利率百分之二點五。同時，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，在《商品房買賣合同》中，雙方約定薛某以150萬元購買趙先生位于市區的一幢房屋，違約金50萬，并以借款屆期是否獲得清償為該房屋買賣合同的生效和解除條件。三年后，趙先生無法清償債務，但是房價已經飆升，以三年前的價格出賣房屋顯然很虧，但是如何不履行，支付違約金也很虧，趙先生一時間沒了主意，咨詢本所該如何做？

一、《借款協議書》與《商品房買賣合同》的關系如何？

本案中，《商品房買賣合同》和《借款協議書》并非都是獨立的合同，從其約定的內容看，《商品房買賣合同》實為《借款協議書》的擔保合同，理由如下：

首先，是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議書》涉及的款項為同一筆款項；

其次，《商品房買賣合同》附設了解除條件，即借款到期，若還清借款，《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，若不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。

因此，雙方簽訂《商品房買賣合同》并非作為合同雙方的確有買賣房產的真實意愿，而僅是作為債權擔保的一種方式。

二、《商品房買賣合同》有違公平可不履行。

《中華人民共和國擔保法》第40條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”

《中華人民共和國物權法》第186條規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定，“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”

禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。雖然本案中，兩份合同表面上并不違反禁止流押規定，但是如果履行的話則實質上和流押的效果一樣。根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定，對方只能申請以市場價拍賣房屋獲得清償，而不能以三年前的房屋價格來購買趙先生的房屋。