現實生活中,購房者在簽訂合同中,經常會誠意金、定金、訂金等等名詞。不懂法律的人根本不知道其中的區別以及法律后果,有時候就不能最大化自身的權益。比如誠意金,就是指購房者為購房向賣方表示購買誠意而支付一定數額的錢款,一般是開發商的一種營銷手段。開發商在收取誠意金的同時,對購房者許諾一定的優惠,刺激購房者的積極性;另外,通過收取誠意金,確定購房者選房的先后順序,維護購房秩序。誠意金在我國法律上并沒有明確的規定,是合同雙方當事人自行約定的產物,不能產生法律上定金的法律后果。近期北京律師事務所浩云律所經濟案律師接到劉小姐的咨詢,就是由于分不清兩者的區別而不知道如何主張權利。
某房地產開發公司發放活動并出具VIP卡申領須知,劉小姐與該房地產開發公司簽訂《某苑VIP卡預約單》,主要約定:“劉小姐申請領取某苑的VIP金卡并自愿交納誠意金5萬元整;在某苑選房當天攜帶其身份證、預約單、該VIP金卡及選房定金到售樓中心選房,如由于本人個人原因錯過選房時間和選房秩序,過期、過號不侯,將視為本人自動放棄VIP會員卡所有權益,責任由本人自行承擔;購卡人承諾嚴格遵守某苑選房的各項規定及銷售安排,按公司提供的房號、選房流程及認購指南進行選房,如本人對規定有異議,則自愿放棄VIP會員卡的所有權益”。
按照通知,劉小姐按時到某苑樓盤處排隊等候選房。進場后,劉小姐選中某苑2-4-X02號房,選中后并以銀行卡刷卡方式交納購房定金2萬元給房地產公司,后簽訂認購協議書時,房地產公司發現該房已被持某苑VIP金卡卡號為12號的客戶認購。于是公司告知劉小姐該房已被他人認購,不能簽訂該房的認購協議,告知可改選其他編號住房,劉小姐不同意改換并認為公司違約,但是不知道該向公司主張退還多少錢,遂咨詢我所。

一、房地產公司應當返還誠意金5萬元。
誠意金和定金兩者最大區別在于,購買者交納誠意金體現的是購買的意向和積極性,而定金的交納則是正式訂立合同的意思表示。如購買者在交納誠意金后與開發商達成商品房買賣合同,則誠意金才能轉化為定金。具體到本案,雙方簽訂的《某苑VIP卡預約單》明確約定,交納的是誠意金,該款項旨在為獲得優先選房權及正式簽訂商品房買賣合同做鋪墊,而不是正式簽訂商品房買賣合同的定金,依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條規定,當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。因此,因雙方未簽訂商品房買賣合同,故該5萬元不屬于定金,應當按照約定將該5萬元退還給劉小姐。
二、房地產公司應當雙倍返還定金2萬元。
本案告交納的2萬元明確約定是定金。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第115條的規定,當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。由此規定可知,適用定金罰則的前提是接受定金的一方拒絕訂立合同。本案中,該2萬元為某苑2-4-X02號房的購房定金,即該定金是劉小姐欲與房地產公司簽訂房屋買賣合同所交納的定金。房地產公司明知該房已被他人認購的情況下未及時向劉小姐說明,致使劉小姐認為可以認購而交納定金,后公司拒絕與劉小姐簽訂認購協議書及購房合同,依照定金罰則的規定,應當雙倍返還定金,即4萬元。