在經濟活動日益頻繁的今天，各種經濟關系變得復雜而多樣化。如何在經濟交往中最大化的保證自己的權益，是每一個個體都應該關注和重視的話題。在簽訂大額的買賣合同時，當事人尤其要注意審查義務。但實踐當中，還是有很多人“嚴于律人,寬以待己”。比如近期咨詢浩云律所的一位客戶，就是由于輕信他人而導致受損。

鄭某珍與鄭某連系姐妹關系。鄭某連以鄭某珍之名購買房屋一套，實際出資系鄭某連，房屋購買后登記在鄭某珍名下，實際由鄭某連居住。居住數年后，鄭某連欲出售該房屋，經過中介介紹后，約定總價380萬元賣與王先生，由于房屋登記在鄭某珍名下，鄭某連以鄭某珍代理人的名義與王先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，在簽訂合同時，鄭某連出具了房本原件及鄭某珍的身份證原件以及契稅和購房發票。后由于房屋漲價，鄭某連不想繼續履行該合同了，王先生咨詢本所經濟合同律師是否能主張形成表見代理獲得房屋所有權？

一、鄭某連賣房系處分自己財產的行為還是無權代理行為？

鄭某連賣房很難被法院認定為處分自己財產的行為，理由如下：

首先，主張鄭某連賣房的行為系處分自己的財產是建立在鄭某連、鄭某珍“借名買房”的關系之上。但在簽訂合同中，鄭某連僅口頭提出房屋系其購買并出具購房發票，但是其它沒有佐證。如果在訴訟中，鄭某連、鄭某珍否認“借名買房”一事，法院很難采信王先生的說法。

其次，本案訴爭房屋買賣合同中，鄭某連是以委托代理人的身份簽訂合同的，這說明合同雙方在訂立合同時對于各自的合同地位是明知的，鄭某連并非系處分自己的財產。

二、能否形成表見代理？

《合同法》第49條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

最高人民法院在〔2008〕民二終字第124號判決書中認為：表見代理在相對方有過錯的情況下，不論該種過錯是故意還是過失，均無表見代理適用的余地。

上述法律是規定構成表見代理的構成要件，雖然本案中，房屋成交的價格符合當時房屋交易市場的實際情況；并且在簽訂合同中，鄭某連出具了涉案房屋所有權證書、購房發票、契稅證明以及鄭某珍的身份證原件，且涉案房屋一直由鄭某連居住使用，使得王先生有理由相信鄭某連有代理權，但是卻很難證明買受人王先生在購買時沒有存在過失，理由如下：

第一、在簽訂房屋買賣合同時，王先生及中介公司均明知訴爭房屋登記在鄭某珍名下，但是鄭某連未能出具授權委托書，而王先生及中介公司均未提出“合理懷疑”，存在過失。

第二、在簽訂合同中，鄭某珍未出現，王先生鄭某珍進行聯系確認授權的真實性，也沒有要求中介公司對此進行確認，存在過失。

第三、王先生認為鄭某連為訴爭房屋的實際購買人，在此情況下，就存在訴爭房屋的名義權利人與實際權利人可能存在不一致的情況下，作為買受人的王先生的注意義務應當加重而并非是輕信。

綜上，購買房屋系家庭的重大財產處分行為，理應格外重視，但王先生在訂立合同時并未盡到審慎的注意義務，在主觀上很難被法院認定為善意且無過失這一表見代理的構成要件。