如今的社會，我們在生活中總是要與周圍的人、單位、組織發生各種各樣的關系，相互之相的溝通交流需要法律來維持和保障其規范、正常、健康地得以存在和發展。其中，合同法是與我們生活聯系最緊密的，也是影響最大。比如近期浩云律所代理的一個案件，對方就是因為對合同有關的法律不熟悉，導致錯認合同效力而吃了虧。

娛樂文化公司與某連鎖酒店簽訂一份《酒店租賃合同書》，主要內容包括：娛樂文化公司將位于北京市某酒店整體租賃給某連鎖酒店經營，該房產整體租賃（含客房、酒家、員工宿舍樓），建筑面積約19000平方米，起始租金單價為22元/平方米/月，租期12年。為了使本合同在合同有效期內順利履行，某連鎖酒店需向娛樂文化公司支付100萬元作為履約定金。除此之外，雙方還約定了違約責任，若一方違約則需支付違約金150萬元。合同簽訂后，某連鎖酒店開始進行裝修，主樓裝修花費86萬元，附樓部分裝修花費35萬元。在酒店經營二個月后，某連鎖酒店發現租賃的附樓部分未辦理報建手續，某連鎖酒店認為手續不全會影響其經營，遂以合同違反法律強制性規定無效為由，拒付租金并辦理了退場手續，并要求娛樂文化公司賠償因合同無效帶來的損失，而娛樂文化公司則認為某連鎖酒店擅自解除合同給自己帶來了損失，于是涉訴。

一、合同效力如何？

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”

《中華人民共和國合同法》第56條，“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。

本案中，《酒店租賃合同書》分為兩部分，酒店主樓部分和附樓部分。兩部分各自獨立，互無依存關系。因此，雖然附樓部分根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定被認定為無效，但是并不影響主樓部分的效力，因此該合同為部分有效的合同。

二、合同解除后，某連鎖酒店應承擔什么責任？

1、主樓部分的租金及附樓部分的房屋占用費。

由于合同中關于主樓部分的約定是有效的，因此某連鎖酒店應當支付合同約定的租金。關于附樓部分，雖然約定無效，但是根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規定，某連鎖酒店也應當參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

2、違約金。

本案中，由于合同中關于酒店主樓部分的約定是有效的，因此某連鎖酒店未按約定支付主樓部分的租金，構成違約，應當承擔合同約定150萬違約金賠償。

三、合同解除后，娛樂文化公司應承擔什么責任？

1、返還定金100萬。

《中華人民共和國合同法》第116條，“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”

本案中，合同中既約定了定金也約定了違約金，可以選擇適用。若對方選擇金額較高的違約金條款，則娛樂文化公司應當返還定金100萬元。

2、賠償附樓裝修損失。

本案中，根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第11條第（2）項的規定，某連鎖酒店作為承租人請求出租人賠償主樓部分剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，法院不予支持。

但是，娛樂文化公司違法將未辦理報建手續的附樓租賃給某連鎖酒店，違反國家強制性法律規定，致使該部分租賃合同無效。根據相關法律規定娛樂文化公司應該賠償某連鎖酒店附樓部分的裝修損失35萬元。