租賃商鋪從事商業生產經營活動是當前較為普遍的現象，但是隨著城市的發展，商鋪所在地往往會因為市政規劃而拆遷，這對承租方來說必定會帶來經濟損失，那么拆遷時承租方是否可以要求經濟補償款？而租賃的商鋪未取得建設許可證，雙方簽訂的租賃合同還有效嗎？下面通過一則案例來為大家詳細解答。

【案情回顧】

原告與被告簽訂《商鋪出租合約》，約定中規定，被告將某工業區內一商鋪出租給原告，原、被告的租賃關系自2006年10月31日至2020年4月期間一直存續。2020年2月20日，商鋪所在地相關部門發布公告，該商鋪所在地塊納入改造范圍并給予搬遷補償，原告承租商鋪后裝修經營多年，現被征遷原告理應享受相應補償款項，然而被告領取補償款后卻沒有給原告任何的補償，因此原告將被告起訴至法院。

原告向法院提出訴訟請求：

1、判令被告向原告支付搬遷補償費100000元；

2、判令被告向原告返還租賃定金2000元。

3、判令被告承擔本案全部訴訟費用。

【浩云說法】

本案焦點問題主要體現在以下幾個方面：

一、案涉《商鋪出租合約》是否有效？

本案中，被告出租的商鋪，是未取得建設工程規劃許可證而建設的廠房。那么原告方與被告方之間的租賃合同是否有效呢？

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條法律規定，原告與被告于簽訂的《商鋪出租合約》是無效的。關于原告要求被告返還租賃定金2000元的問題，由于涉案的《商鋪出租合約》無效，且涉案商鋪已進行拆遷，因此，原告的主張于法有據，法院予以支持。

二、原告主張的拆遷補償有法律依據嗎？

在本案中，原告作為商鋪的承租方要求分割相應的拆遷利益，而非直接主張合同項下權利。拆遷補償協議系由房屋權利人與拆遷人簽訂，原告并非被拆遷人，但是拆遷補償協議約定的補償內容涉及到原告作為承租方的利益，即原告雖然不是拆遷安置的協議主體，但是不能據此否認原告應當享有的拆遷安置利益。

被告并非征收的部門，且其對于商鋪無法繼續使用并無過錯，故對于原告的搬遷利益應當以被告實際收取的搬遷利益數額為限。

三、拆遷補償款項該怎么分？

對于其他生產生活資產-搬遷補償，由于原告在合同期滿后未與被告簽訂新的合同，租賃期限為不定期，租賃期限較短，上述費用應在出租人和承租人之間進行合理分配，法院酌定由原告與被告各分配50%。

原告未能舉證證明存在由其加建的建（構）筑物或由其購置的不可搬遷機器設備，故法院對原告要求的建（構）筑物拆遷補償、不可搬遷機器設備拆遷補償不予支持。原告未能舉證證明被告收取了拆遷補助費、臨時安置補助費，原告要求被告支付該兩項費用缺乏依據，法院也不予支持。

另外，原告要求被告賠償承租土地使用權補償費，該項費用是針對被告承租土地使用權的租賃期限按市場價值進行補償，應歸被告所有，原告的主張缺乏依據，也沒有得到法院的支持。

最后，法院判決被告乙于本判決發生法律效力之日起十日內向原告甲支付拆遷補償款8461元；被告乙于本判決發生法律效力之日起十日內向原告甲返還租賃定金2000元；同時駁回原告的其他訴訟請求。

【浩云小結】

拆遷補償協議約定的補償內容涉及到原告作為承租方的利益，即原告雖然不是拆遷安置的協議主體，但是不能據此否認原告應當享有的拆遷安置利益。針對原告承租的商鋪內的屬于原告的生產生活資產的搬遷產生的損失，原告作為該損失的實際發生一方，應當獲得對應的補償款項。

另外，對商鋪租賃，承租人一定要在簽合同前確認該房是否取得取得建設工程規劃許可證，避免因違反法律、行政法規的強制性規定而導致租賃合同無效。