現在大部分房東出于怕收租金麻煩的考慮，都愿意將房屋交給中介統一包辦代管。房屋中介收到房屋后，重新將房屋進行裝修用于出租，但出于節約成本考慮，往往會使用較為廉價的裝修材料，該類材料往往不達標，導致居住環境不達標。一旦出現這樣的糾紛，房東往往會敗訴，不但要返還房租和押金，往往還要承擔違約賠償責任。那么房東如何規避這些風險呢？不久前浩云律師事務所合同律師也參與一起這樣的案件，下面提供給大家參考。

2018年8月1日，段某與張某在第三人北京某房地產經紀有限公司的居間撮合下，簽訂了《北京市房屋租賃合同》。租金每月7300元，租賃期截止為2021年6月28日。段某將坐落于北京市西城區三里河的房屋租賃給張某。

張某買了一些家具，在準備入住清理房子的過程中，張某突然覺得頭暈惡心，慌忙去醫院檢查，結果被告知可能房子甲醛超標導致。這種房子張某肯定不敢住，遂要求房東段某，退租退款，但是房東拒不接受，表示退租退款不可能，不愿意住趕緊搬走，有的是租客。張某多次與段某協商均無果，為了維護自身合法權益，2018年9月30日向北京市西城區人民法院起訴，請求解除房屋租賃合同，返還租金押金以及合同約定的違約金等。

張某向法院出具了北京某環境檢測技術研究中心的《檢測報告》及檢測費發票，檢測結論顯示涉案房屋內甲醛，TVOC濃度超過了標準限值。

在訴訟中，段某辨稱，對于檢測報告的真實性不予認可，其表示檢測系張某自行委托鑒定的對外沒有效力，涉案房屋不存在甲醛超標，即便數據真實，微量超標也不足以達到合同約定的解除條件。

同時段某提出反訴，2018年9月27日，張某在合同期未到期的情況下無故解約，嚴重違反了雙方的租賃合同約定，且在張某要求解約后，段某反復要求其騰房，張某拒絕騰房，給段某造成了進一步租金等方面的損失，迫于無奈段某于2018年11月23日經公安局備案撬鎖收回了房屋。請求法院判決張某向段某支付違約金，以及房屋租金的損失。

合同沒有關于檢測房屋質量的約定，強行收房的后果

法院合并審理后認定，張某出示的檢測報告系自行委托檢測，不足以完全確定涉案房屋甲醛，TVOC含量超標，但從一定程度可以說明存在超標的高度蓋然性。雙方既然對超標事宜存在爭議，且張某已經就此提取訴訟，雙方就應當通過法院選擇鑒定機構重新進行鑒定，但段某在開庭前已經單方面收回房屋，并將房屋出租，導致涉案房屋已經不再具備重新鑒定的條件，導致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標處于無法查明的狀態，因此，段某應對此承擔相應的不利后果，本案對于張某主張的事實予以采信。

最后法院支持了張某的主要訴訟請求，判決解除了張某與段某的房屋租賃合同，段某向張某返還租金21900元及押金7300元，并支付違約金2000元，檢測費1000元，并賠償張某的其他損失。

出租人段某敗訴的原因可以歸納為三點：

一、出租房屋前沒有做好準備。房屋是否達到適宜居住的條件，顯然出租人段某并沒有進行檢測就直接對外出租。這種剛剛修繕過的房屋，不經過一定時間晾曬通風，不論是什么人居住，都可能對人身健康造成危害。

二、簽訂合同時沒有關于解除合同的條件明確的合同約定。房屋的質量標準或者給承租人造成傷害達到一個什么樣具體的標準，承租人可以單方解除合同并主張違約金。關于房屋是否達到適宜居住的條件最好明確約定一個質量檢測鑒定機構，這樣就具備了一個統一的標準。

三、出現糾紛沒有對證據進行保全。承租人張某與出租方段某關于房屋質量問題進行了協商，無法達成一致，也沒有統一一個質量檢測鑒定單位。后來張某帶著單方委托的鑒定報告起訴了，段某完全可以通過法院重新鑒定，給自己的主張提供證據支撐，但是段某卻在訴訟過程中擅自撬鎖，使房屋失去重新鑒定的可能，導致法院直接采信了承租方張某提供的鑒定報告，判決出租方敗訴。

北京經濟律師提示

為了給自己避免不必要的麻煩，作為房東不論是自己直接出租還是通過中介出租，在出租房屋前，應當先進行環境質量檢測，在房屋達到適宜居住的條件后才進行出租。不但給承租人的生命健康提供了安全保障，也降低了因合同違約承擔對承租人賠償的風險。出租房屋本來可以穩定收益的，不要因為怕一時麻煩反而給自己帶來損失，這樣得不償失。